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 Note « fond de réserve »

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Alain
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MessageSujet: Note « fond de réserve »   Sam 6 Nov 2010 - 8:37

Note explicative sur la création d’une provision pour travaux ou « fond de réserve »

Pour faire suite aux réflexions engagés au cour de l’année 2009, qui vous ont été rapporté lors de l’assemblée générale 2009, le bureau à poursuivi ses travaux et vous présente ses conclusions.

Quel est l’intérêt de la création d’un fond ?

Aujourd’hui, la réfection de la voirie et des emplacements de parking est inéluctable, d’autant que la rétrocession de la voirie à la commune n’est pas à l’ordre du jour. Cette réfection a un coût.
Une estimation réalisée en 2009 auprès d’un professionnel chiffre la réfection totale à près de 100 000 € à condition d’obtenir des tarifs proche de ceux de la mairie.
Les finances actuelles le l’AFUL ne permettent pas la réalisation de ces travaux (la cotisation annuelle alimentant juste le budget de fonctionnement).
Conformément a ce qui a été annoncé lors de l’assemblée générale de 2009, nous avons continué à travailler sur le sujet.
Il est à noter qu’en ce qui concerne la possibilité d‘une rétrocession, ce n’est pas envisagée par la Mairie. Dès lors, la problématique soulevée par cette possibilité a été écarté par les membres du bureau.
Plusieurs solutions sont donc à envisager :
- emprunt du montant des travaux par l’AFUL (le président devant être cautionnaire du crédit à titre personnel) et augmentation des charges correspondant aux annuités du crédit.
- versement le moment venue par chaque copropriétaire du montant de leur quote-part dans les travaux (le choix du financement leur revenant)
- création d’un fond alimenté annuellement sur une durée de sept à dix ans afin de constituer une réserve permettant de faire face aux travaux.

Pourquoi la solution de la création du fond a-t-elle été retenue ?

Dans un premier temps, il ne paraît pas envisageable qu’un président puisse se porter caution sur ses biens propre pour l’ensemble de la copropriété. D’ailleurs, qui voudrait alors être élu président ?
Concernant la deuxième solution, selon les aléas de chacun, il sera encore plus difficile à l’AFUL de réunir la totalité des fonds en temps voulu, tout en considérant que la quote-part ne sera pas négligeable.
La création d’un fond permettra la possibilité de lisser dans le temps le coût des travaux, et pourra permettre une réfection partielle de la voirie ou des parkings si cela s’avérait nécessaire sans être obligé de faire un appel de fond particulier et soudain.


Quel sera le fonctionnement de ce fond ?

Pour la première année, la cotisation appelée pour ce fond a été arrêtée à 100 €. Elle sera exigible trois mois après la date limite de cotisation annuelle.
Elle sera indexée sur le dernier taux connu de l’inflation au moment de l’assemblée générale des copropriétaires
L’argent sera placé de sorte à en retirer des intérêts.
Elle sera affectée exclusivement à la réfection des parkings, voies de circulation commune pour des travaux partiels ou totals.
Toutefois, elle pourra être révisable chaque année par vote à la majorité normale en fonction des travaux déjà entrepris ou en fonction de l’état de nos infrastructures, sans toutefois excéder 5 points par rapport à l’année précédente.
Chaque année, lors de l’assemblée générale, le trésorier présentera le solde de chaque lot qui sera joint à l’exercice comptable.
Ce fond de réserve cessera automatiquement à la fin de la réfection totale pour lequel il est affecté.

Pourquoi faire évoluer la cotisation ?

Il est nécessaire de faire évoluer la cotisation car les estimations ont été réalisées en 2009. Or la majorité des prix augmentent tous les ans, ce qui concourt à la formation de l’inflation. Ainsi, pour tenir compte de la réalité économique il est nécessaire de réaliser une indexation basé sur l’inflation.
De même, s’il arrivait que l’inflation soit négative, alors la cotisation diminuerait.

Mais alors, pourquoi prévoir une majoration pouvant atteindre 5 % ?

Il nécessaire de se garder de la souplesse afin de pouvoir ajuster au plus fin les prévisions réalisés en vu de la réalisation des travaux. En effet, le coût global est basé sur une estimation moyenne mais n’est en aucun cas un devis précis. D’autre part, il peut survenir des surcoûts dont nous avons à ce jour pas connaissance.
Ainsi, afin que l’effet de lissage prévu par ce fond soit le plus près possible de la réalité, il apparaît nécessaire de pouvoir moduler le montant de la cotisation, en veillant à ces augmentations ne puissent pas conduire à une dérive. C’est pourquoi le bureau propose qu’elle ne puisse pas dépasser 5%.

Quel placement pour le fond ?

L’argent du fond sera placé de nature à le faire fructifier sans toutefois prendre de risque. Il a donc été prévu un placement avec un rendement fixe.
En tant qu’association, les choix sont limités. Le bureau a donc opté pour un placement sur un livret A ou en SICAV qui offrent l’avantage de la souplesse et de la sécurité.

Évolution de la cotisation dans le temps

Cette évolution est basée sur une inflation annuelle de 1,6 %.
Elle a été calculée à partir de l’inflation moyenne constatée entre 2004 et 2009 et confirmée par le taux constaté en septembre 2010 (source : INSEE)

2004 2005 2006 2007 2008 2009 moyenne
Taux + 2,00 % + 1,50 % + 1,50 % + 2,60 % + 1,00 % + 0,90 % 1,58 %


Situation au 30 septembre 2010 : + 1,60 % (évolution au cours des 12 derniers mois)

Cette simulation n’est en aucun cas contractuel, mais a pour but d’illustrer le fonctionnement du fond.


Évolution hors intérêts du fond basé uniquement sur l'inflation moyenne

2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
Cotisation 100,00 101,60 103,23 104,88 106,56 108,26 109,99 111,75 113,54 115,36
Total Pavillon 100,00 201,60 304,83 409,70 516,26 624,52 734,51 846,26 959,80 1075,16
Total Aful 5600,00 11289,60 17070,23 22943,36 28910,45 34973,02 41132,59 47390,71 53748,96 60208,94

Évolution hors intérêts du fond basé sur l'inflation moyenne majorée de 5 points : cotisation théorique maximale (avec une inflation moyenne de 1,60 %)
2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
Cotisation 100,00 106,60 113,64 121,14 129,13 137,65 146,74 156,42 166,75 177,75
Total Pavillon 100,00 206,60 320,24 441,37 570,50 708,15 854,89 1011,32 1178,06 1355,81
Total Aful 5600,00 11569,60 17933,19 24716,78 31948,09 39656,67 47874,01 56633,69 65971,51 75925,63

Que se passera-t-il en cas de vente d’un pavillon ?

Le solde individuel de ce fond de réserve est récupérable et transmissible en cas de vente (à l’exclusion des intérêts éventuellement produits par les sommes placés).
Ce montant est arrêté à la date du dernier versement.
Dans le cas ou le vendeur souhaiterait récupérer les sommes versées sur ce fond et non utilisées, alors l’acquéreur devra s’acquitter auprès de l’AFUL du montant ainsi récupéré par le vendeur.
A cet effet, chaque copropriétaire pourra demander une situation de son compte qui récapitulera le montant récupérable.
Ce dernier étant constitué des versements cumulés diminués de la quote-part du montant éventuellement utilisé. En effet, les sommes versées sur ce fonds sont uniquement destinés à la réfection de la voirie et des parkings. Ainsi l’AFUL pourrait être dans l’obligation de pratiquer à la rénovation anticipée d’une partie de la voirie ou de parkings, alors les sommes placées sur le fonds seraient utilisées et donc ne seraient plus récupérables.
Exemple :
Fond spécial « voirie » : 28 000 € soit 500 € par pavillon.
Réfection partielle d’emplacement de parking rendu nécessaire pour raison de sécurité : 12 000 €
Utilisation du fond à hauteur de 12 000 €, d’où un solde après travaux de 16 000 €, soir 285,71 € par pavillon.
En cas de vente, seul le montant de 285,71 € seront récupérables.

Comment vendre ce font à l’acquéreur ?

Pour l’acquéreur, l’existence de ce font (et donc son éventuel rachat) est un gage de voir son pavillon, si ce n’est prendre de la valeur, au moins ne pas en perdre à cause des infrastructures vieillissantes, puisqu’il a la garantie que les travaux sont provisionnés.



Si vous avez d’autres questions, les membres du bureau sont à votre disposition pour y répondre.
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