Convention / Rétrocession

CONVENTION ou RÉTROCESSION

Présentation du projet


Ce projet, qui fait suite à des propositions faites par la mairie, consiste à choisir entre trois options :
 Accepter de signer avec la mairie une convention de gestion pour le réseau des eaux usées et eaux pluviales (formule « Convention »)
 Rétrocéder à la mairie la totalité des voies roulantes, y compris donc le sous-sol et ses canalisations, mais en conservant la propriété des emplacements de parking (formule « Rétrocession »)
 Ne faire ni l’un ni l’autre, et donc conserver le statu quo, c’est à dire la propriété et la responsabilité des voies, du sous-sol et des canalisations.

Lors de l'assemblée générale annuelle (fin novembre 2008), nous devrons prendre une décision concernant ces options :
- soit signature d’une convention de gestion
- soit demande de rétrocession des voiries,
- soit maintien du statu quo

Pour qu'une décision puisse être prise il nous faudra la majorité absolue, c'est-à-dire les ¾ de l'AFUL soit 43 votes.

Dans l’hypothèse du statu quo, l’AFUL conserve la propriété et la gestion à la fois des voiries de surface et du réseau d’eaux usées et pluviales. Nous restons donc entièrement maîtres chez nous, mais en contrepartie nous conservons la responsabilité d’assurer la qualité et la sécurité des canalisations de sous-sol et des voiries de surface, et donc de financer et de réaliser le moment venu les réparations nécessaires.

La présente note examine les deux options de « Convention » et de « Rétrocession », selon les rubriques suivantes :

• Présentation de l’option
• Documents disponibles pour expliciter ou illustrer cette option
• Les avantages de cette option (identifiés à ce jour) par rapport au statu quo et par rapport à l’autre option
• Les inconvénients et les risques (identifiés à ce jour) de cette option
• Les questions restant à traiter ou à clarifier


Ce document prend en compte toutes les questions qui ont été posées par les propriétaires à propos de ce projet. A la fin de cette note sont listées les questions qu’on n’est pas en mesure de traiter immédiatement ou qui n’ont pas d’impact sur le choix.

A. Option convention de gestion


1. Présentation

Il s'agit de donner mandat à la mairie et au SIARP pour effectuer les travaux et l'entretien des canalisations. Dans le cadre de cette convention, l'AFUL ne serait plus responsable des travaux d'entretien du réseau, elle ne financerait aucune intervention sur le réseau. Le SIARP serait tenue de remettre les voiries à l’identique après travaux (refaire le bitume sur le lieu d'intervention par exemple).
Dans le cadre de cette convention l'AFUL resterait propriétaire de son foncier et pourrait notamment se résidentialiser si elle le souhaite et continuer à réglementer ses voiries.

La durée nécessaire à la mise en place d’une telle convention est évaluée à 3 mois.


2. Documents disponibles (consultables auprès du Président)

- Texte de la Convention de transfert de gestion (10p)
- Motifs de mise en œuvre de mise à dispo du foncier (6p)
- Résolution à intégrer au procès verbal (2p)
- Plan projet cadastré
- Document sur les servitudes

3. Avantages

- Plus de responsabilité de suivi de l’état des canalisations
- Plus de frais d’entretien de ces canalisations
- Information préalable par le SIARP en cas d’engagement de travaux
- Indication d’un interlocuteur de référence en mairie, et intervention dans les 24h en cas de sinistre.

4. Inconvénients et risques

- Obligation de laisser l’accès sous les voies roulantes, sous les parkings et sous les parties privées contenant des canalisations : jardins, etc


5. Questions restant à traiter

- Aucune question posée sur cette option



B. Option Rétrocession

1. Présentation

Cette option consiste à faire une demande de rétrocession à la commune de nos voies roulantes (rue du ginglet et passage d'Adrienne).
Cette solution ne serait mise en place par l’AFUL qu’à la condition de conserver la pleine propriété des emplacements de parking (actuellement copropriété collective de tous les résidents par le biais de l’AFUL, et usufruit individualisé pour chaque lot par le règlement de copropriété).
En revanche les voies roulantes seraient rétrocédées en totalité, y compris le sous-sol, jusqu’au droit des portes de garages. Le périmètre exact de la rétrocession doit être négocié avec la mairie et identifié par un métrage de géomètre puis enregistré par acte notarié.
Dans cette option (subordonnée à un accord de la mairie), l'AFUL n'aurait plus en charge ni l’entretien ou réparation des canalisation de sous-sol ni de la voirie de surface sur les rues d'Adrienne et du Ginglet.
Par contre, comme l’argumentation présenté à la mairie pour la reprise des voies roulantes est basée sur la desserte d’équipements publics par ces voies, d’éventuelles restrictions d’accès dans le but d’améliorer la sécurité de la résidence seraient plus difficiles à mettre en place (nécessité d’accord de la mairie dans certains cas).

La procédure de rétrocession pourrait s’étaler sur un an.

2. Documents disponibles : Rien à ce jour

3. Avantages

- Plus de responsabilité de suivi de l’état des canalisations ni des voies roulantes
- Plus de frais d’entretien de ces canalisations ni des voies roulantes.
A titre indicatif, pour l’ensemble des voies Ginglet et Adrienne (y compris les parkings dont ceux des Vendanges prochaines), soit près de 4 000 m2, le coût de la réfection des voies de surface est estimé de 150 à 200 000 €. Les parkings représentant environ 500 m2, le reste des voies roulantes représente donc à elles seules plus de 150 000 €. A titre de comparaison les réserves actuelles de l’AFUL se montent à quelques milliers d’euros.
- Éventualité de rétrocession de l’éclairage de la résidence

4. Inconvénients et risques

- Coûts des diverses opérations administratives nécessaires : Géomètre (2 à 5 000 €), Notaire (modification du cahier des charges de copropriété)
- Libre accès du public aux voies roulantes
- Réglementation de la circulation par la mairie
- Aucun contrôle possible sur les travaux réalisés sur ces voies
- Limitations des possibilités de résidentialisation (clôtures ou restrictions de passage)
- Risque de verbalisation éventuelle pour les stationnements devant les portes de garages (peu vraisemblable, sauf en cas de plainte de riverain).

5. Rétrocession : Questions restant à traiter

- Dans l’hypothèse de rétrocession, et notamment si on conserve les parkings, quid des canalisations sous les parkings ou sous les parties privées.
Cette question n’est pas prioritaire. Par conséquent, par prudence, elle ne sera pas soulevée tant que la négociation sur la rétrocession n’aura pas abouti (c’est à dire que pour le moment on conservera tout simplement la situation actuelle). Il sera toujours possible ultérieurement, si cela s’avère utile, de renégocier avec la mairie une convention de gestion séparée pour ces canalisations (il semble que la mairie soit de toute façon plus ou moins obligée de reprendre cette gestion du fait d’une nouvelle réglementation).



C. Autres questions


 En cas de rétrocession, l’AFUL conserve naturellement la gestion des plantations et espaces verts sur les surfaces non rétrocédées (notamment les parkings).

 Quid de l’avenir de l’AFUL (existence, statut, cotisations) :
Il restera des parties communes à gérer, donc l’AFUL continuera d’exister, vraisemblablement dans son statut actuel. Il sera toutefois sans doute nécessaire de réviser le règlement de copropriété (d’où frais de notaire).
Pour ce qui concerne les cotisations, on voit que leur taux actuel (115€ par an) ne permettait de toute façon pas de prendre en charge des dépenses aussi considérables que des réfections de voiries. Or il restera toujours des frais de gestions (assurances, télédistribution, espaces verts, peut-être éclairage, etc.). Il n’y a donc pas de raison a priori de penser que la convention ou rétrocession devrait se traduire par une réduction significative de cette cotisation. En réalité, si l’une ou l’autre de ces opérations se réalise, cela nous exonérera simplement de dépenses considérables auxquelles nous aurions dû faire face un jour ou l’autre, et bien au delà du montant actuel des cotisations.

 Augmentation des charges communales ? Il est possible que toutes les opérations engagées par la mairie en faveur des ASL et AFUL de la ville de Cergy engendrent une hausse des taxes locales. Mais on peut penser que, dans tout cet ensemble, même si l’AFUL de la Côte des Pagnes décidait pour sa part de conserver sous sa responsabilité la gestion de ses canalisations et de ses voiries, cela n’aurait pas sur le budget municipal un impact suffisant pour limiter significativement cette hausse éventuelle.